情勢の特徴 - 2026年2月前半
●「国内の不動産投資が活況だ。民間の調査によると、2025年通年の投資額は6兆5000億円を超えた。調査を開始した05年以降で過去最大となる。100億円以上の大型案件が相次いだ。デジタル技術を使って小口化し個人投資家に販売することを狙った取引も金額を押し上げている。不動産サービス大手シービーアールイー（CBRE、東京・千代田）が2日発表した。国内の不動産投資額は前年比31％増加し6兆5210億円となった。リーマン・ショック前である07年の5兆4330億円を上回り、過去最大を更新した。投資主体を見てみると、不動産投資信託（REIT）を含まない国内投資家による投資額が前年比27％増加し2兆9250億円で過去最大だった。他にも、海外投資家による投資額が66％増加し2兆4460億円で過去最大。国内REITによる投資額は4％減り1兆1500億円だった。25年は大型の取引が多かった。25年の1件当たりの投資金額が100億円以上の大型案件は前年比21％増加し154件だった。05年の調査開始以来、過去最多となった。全体に占める割合はおよそ28％で、こちらも過去最大。背景には海外からの資金流入の増加に加えて、複数の国内投資家が共同事業体を組むことで巨額の案件に投資できるようになったことがある。」（『日本経済新聞』2026.02.03）
●「公的住宅ローン『フラット35』の金利に上昇観測が強まっている。ローンの提供機関が原資として発行する債券の利率が上がり、調達金利が貸し出しを上回る『逆ざや』に陥っているためだ。フラット35の金利は1月に2％を突破し、市場実勢にあわせれば3％程度になるとの見方もある。新規で借り入れる消費者の負担は重くなりそうだ。フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う最長35年の長期固定金利型の住宅ローンだ。借入期間が21年以上の最低金利（住宅の購入価格に対する融資率が9割以下の場合）は1月に2.08％、2月には2.26％に上がった。機構は銀行などが貸し付けたローンの債権を買い取り、それを担保に市場で住宅ローン担保証券（RMBS）と呼ぶ債券を発行して投資家から広く資金を集める。通常、フラット35の金利は調達コストであるRMBSの発行金利より高く設定される。フラット35の金利はこれまで前月のRMBS金利を0.5～0.8％ほど上回る水準で推移していた。ところが2025年6月から9カ月連続で『逆ざや』となり、2月はRMBS金利（2.78％）を0.52％下回る。背景にはRMBS金利の急上昇がある。発行金利は10年物国債利回りにスプレッドを乗せて決まるため、日銀の利上げや財政懸念に伴う国債利回り上昇の影響を受ける。流通市場では過去に発行したRMBSの価格が下落（利回りは上昇）している。SMBC日興証券によると1月のRMBS価格はマイナス2.63％と、主要な国内債券のなかで超長期国債に次いで大きく値下がりした。…流通市場での既発債の価格下落がそのまま発行金利の急上昇につながるわけではない。ただ『市況悪化の影響は少しずつ出ている』（国内証券の起債担当）。投資家の警戒感を反映する形で、発行時のスプレッドは25年9月に0.47％から0.51％に広がった。一方、フラット35の金利引き上げは緩やかで、逆ざやの幅が広がっている。機構はフラット35について『資金調達の工夫などで、市場金利の上昇に比してご利用しやすい金利水準をより多くの方々に享受いただけるよう努めている』との立場だ。大和証券の松下浩司チーフ証券化ストラテジストは『過去の収益が数千億円規模で積み立てられており、逆ざやでもすぐに財務が悪化するわけではない』と指摘する。『そうはいっても赤字の状態は持続可能ではない』と話すのは、住宅ローン相談サービス『モゲチェック』を手掛けるMFSの塩沢崇取締役だ。変動ローンとの金利差が締まり、フラット35の人気は高まっている。4月には融資の限度額が8000万円から1億2000万円に引き上げられる予定で、逆ざやのまま貸し出しが増えれば機構の収益は悪化しかねない。民間銀行が手掛ける35年固定ローンの金利をみると、低くても3％程度の例が多い。塩沢氏は『フラット35は物価高に対応した住宅政策の面もあるためすぐには貸出金利を上げづらい』としつつも『27年度ごろには3％程度まで引き上げてもおかしくない』と予想する。足元のRMBS金利に0.5％を上乗せすると3％は超える計算だ。」（『日本経済新聞』2026.02.14）
●「建設業政策の今後の方向性を模索する国土交通省の有識者勉強会は、建設業の働き方を第3次担い手3法以降の検討課題と位置付け、議論を深めている。建設業の人的資源の在り方をテーマとした会合では、所定労働時間を調整する変形時間労働制やフレックスタイム制を巡り意見が集中。現行制度は、建設業の作業特性を踏まえると運用面に難しさがあるとし、実態に即して制度の柔軟化を求める声が出た。…変形労働時間制を巡り、ある委員は建設業での実効性が課題とし、柔軟に労働時間を設定できる制度にすべきと指摘した。小規模事業では1年単位の変形労働時間制の適用は難しいとする意見や、労務費の基準（標準労務費）と同様に変形労働時間制についても生産性向上のインセンティブ（優遇措置）が働く仕組みにすべきといった提言も出た。フレックスタイム制については、制度を上手く活用して1カ月単位の総労働時間の管理を検討すべきといった意見や、労働者自身の裁量で働けるようになることで自律的な時間管理に寄与するといった声が寄せられた。一方、別の委員からは、現場作業の場合は使用者の主導で始業時間などが決まってしまい、労働者が自ら決めるという制度趣旨に反することになりかねないといった懸念が伝えられ、より柔軟な制度が望ましいとの意見が出た。労働者派遣法で禁止されている建設業の技能労働者の派遣も論点となった。ある委員は、在籍型出向の活用で融通させるといった見方はスキルアップという本来の制度趣旨と異なるとし、適正な派遣の在り方について検討すべきと提言した。厚生労働省の労働者就業機会確保事業に関しても、時代に合わせた新しい制度の検討が必要だとする指摘があった。」（『建設通信新聞』2026.02.03）
●「厚生労働省は4日、第3回『職場における熱中症防止対策に係る検討会』（座長・堀江正知産業医科大副学長）を開き、『職場における熱中症防止のためのガイドライン』の骨子案を示した。熱中症を防ぐための包括的な対策として事業者の取り組みだけでなく、『発注者による配慮』も項目に盛り込む考えだ。ガイドラインは3月ごろをめどにまとめる予定としている。」（『建設通信新聞』2026.02.05）
●「国土交通省の調査によると、改正建設業法・入札契約適正化法に定める契約変更協議の円滑化ルールについて、受注者から協議の申し出があっても『応じない場合がある』とする公共発注者が33団体に上ることが分かった。このうち市区町村が30団体と大半を占める。改正法では協議に応じることを公共発注者の義務に規定。資材高騰による労務費へのしわ寄せを防ぐため、公共発注者による価格転嫁ルールの順守は不可欠だ。」（『建設通信新聞』2026.02.06）
●「国土交通省は6日、経営事項審査の改正内容を公布した。適正な労務費確保や賃金支払いを約束する『建設技能者を大切にする企業の自主宣言制度』の評価項目を新設する。建機保有の評価対象建機を広げる。7月1日に施行する。…自主宣言制度の評価項目は『W点（その他審査項目）』で新設する。審査基準日までに元請けか下請けの立場で自主宣言をしており、処遇改善の取り組みを宣言で設定した取り組み開始日以降に行っている、または今後行うことを誓約した場合に5点を加点する。自主宣言制度は技能者の処遇改善に取り組むことを元請け、下請け、発注者いずれかの立場で宣言してもらう。労務費を内訳明示した見積書の作成・尊重、建設キャリアアップシステム（CCUS）の活用、宣言企業との優先取引などを取り組み開始日とともに表明する。自主宣言制度の評価項目の新設に伴い、CCUSによる就業履歴の蓄積体制の評価項目は配点を見直す。民間を含む全工事での実施は10点、全公共工事での実施は5点と、それぞれ5点引き下げる。」（『建設通信新聞』2026.02.09）
●「国土交通省は、地方自治体など公共発注機関を対象とした公共工事品質確保促進法（公共工事品確法）に基づく業務の実態調査の結果を公表した。ダンピング対策として低入札価格調査制度か最低制限価格制度を導入していない市区町村は約38％の662団体。前年度の調査から41団体減少し、徐々に改善している。履行期間の設定で休日を考慮している団体も増加傾向にある。…ダンピング対策は国、都道府県、政令市でほぼ導入されている。特殊法人などは未導入が約16％の19団体に上るが前年度から5団体減少。市区町村とともに取り組み状況は改善している。休日を考慮した履行期間の設定は国と特殊法人など、都道府県、政令市が全団体で対応していた。市区町村は休日考慮が約76％の1308団体となり、前年度から58団体増加した。設計変更ガイドラインを運用（他団体の準用も含む）しているのは国が約53％の10団体、特殊法人などが約79％の95団体、都道府県が約89％の42団体、政令市が約75％の15団体、市区町村が約58％の996団体だった。これ以外の多くの団体は、指針を用いていないが設計変更を実施していると回答している。」（『建設工業新聞』2026.02.12）
●「厚生労働省が1月30日にまとめた2025年10月末時点の外国人雇用状況によると、建設業の外国人労働者数は前年同月末比16.1％増の20万6468人となった。4年連続の増加となり、初めて20万人を超え、今回データを公表している21－25年（5年）の中では最も多い労働者数になっている。産業別の対前年増加率では、『医療、福祉』の25.6％増に次いで建設業は2番目。また、建設業で外国人を雇用している事業所数は、11.9％増の5万0133カ所だった。事業所数の伸び率でも建設業が産業別で2番目に伸びた。建設業での担い手確保を外国人労働者に頼っている状況が鮮明に浮かび上がる。」（『建設通信新聞』2026.02.02）
●「建設業での労働災害（新型コロナウイルス感染による労災者数を除く）による2025年（1－12月）の死亡者数は、2年ぶりに減少し、過去最少だった23年の223人（確定値）と同程度になる可能性があることが分かった。2番目に少ない24年確定値の232人は下回る見通し。死傷者数は過去最少の24年の1万3849人を下回り、過去最少を更新すると推計される。」（『建設通信新聞』2026.02.03）
●「厚生労働省が9日発表した2025年の毎月勤労統計調査（速報、従業員5人以上）によると、物価変動の影響を除いた実質賃金は前年から1.3％減った。マイナスは4年連続。産業界で高水準の賃上げが続き名目賃金は2.3％増えたものの、コメ価格の高騰などを要因とする物価上昇に追いつかなかった。名目賃金にあたる1人あたりの現金給与総額は35万5919円だった。伸び率は前年の2.8％に続き2％を上回った。2年連続の2％超えはバブル期の1992年以来、33年ぶりとなる。春季労使交渉の賃上げ率が2024年、25年は5％を超えた勢いを反映した。」（『日本経済新聞』2026.02.09）
●「厚生労働省が9日に公表した2025年の平均値となる『毎月勤労統計調査』（速報、従業員5人以上）の結果から、建設業でも賃上げによって給与増が続いている状況が明らかになった。物価の変動を考慮せず、額面通りに受け取る名目賃金『現金給与総額（基本給＋諸手当）』は、建設業の場合、労働者1人当たり平均で前年比1.8％増の46万2100円となり、4年連続のプラスだった。さらに、調査結果からは、月平均総実労働時間がついに160時間を割り込んだことも判明。従業員5人以上を調査に加えた1990年以降、建設業にとって過去最低水準の労働時間を達成した。」（『建設通信新聞』2026.02.10）
●「国土交通省は、建設分野の特定技能外国人の適正な受け入れに向けて元請けと下請けの役割を示す『特定技能制度等に関する下請指導ガイドライン』を改正した。外国人材を受け入れる下請けに対し、元請けは法令を順守した適正な工事や地域との良好な関係構築などの指導・助言に努めるよう明記。建設分野で働く外国人材が増加する中、受け入れの一層の適正化と地域社会との共生を促す。」（『建設通信新聞』2026.02.12）
●「日本コンストラクション・マネジメント協会（日本CM協会、吉田敏明会長）は29日、2025年度のCM業務市場調査結果を公表した。具体的な回答のあった34社のCM業務売上高は前年度比4.9％増の427億円となり、前年に続き過去最高を更新したものの、受注者側の人手不足などもあって売上高の伸び率は鈍化した。」（『建設通信新聞』2026.02.02）
●「国土交通省は1月30日、2025年建設工事受注動態統計調査（大手50社）の結果を公表した。受注総額は前年比12.9％増の21兆1493億円で5年連続の増加となり、1992年以降で最も多かった。国内は13.2％増の20兆3660億円、このうち民間工事は18.2％増の15兆6118億円となり、ともに5年連続で増加した。製造業は2.9％増の3兆4368億円、非製造業は23.5％増の12兆1749億円。発注者別では、サービス業、金融業・保険業、不動産業などが伸びた。公共工事は0.6％減の4兆2163億円で3年ぶりに減少。国の機関は10.4％減の2兆6653億円、地方の機関は22.7％増の1兆5510億円だった。」（『建設通信新聞』2026.02.03）
●「群馬県建設業協会（青柳剛会長）は、工事費増額に伴い課題となっている『実質事業量』の会員調査結果を公表し、受注件数が同数でも受注額が減少している企業が多くいるとして、資材価格や人件費の上昇を上回る公共事業予算の確保を強く訴えた。金利上昇により、下請け代金や材料費など資金調達への懸念の声も高まっており、工事代金の入金がスピーディーに行われる仕組みづくりも必須と提言した。調査では、国土交通省発注工事で受注件数が増加した企業が27％、減少した企業が41％となる一方で、受注額が増加した企業は32％、減少した企業は54％となった。群馬県と県内市町村発注工事では約6割の企業が受注件数、受注金額ともに減少となった。」（『建設通信新聞』2026.02.04）
●「『腹をくくって、払うためにもらわなければならない』。全国鉄筋工事業協会の國井均常務理事は、1月28日に開かれた東京都鉄筋業協同組合の『改正建設業法の運用（標準労務費とは）』と題した勉強会で、昨年12月12日に全面施行となった改正建設業法を受け、鉄筋工事業が対応しなければならないことを解説し、冒頭の言葉を終わりの言葉に代えた。技能者の処遇改善に向け、建設産業界を挙げて取り組もうと期待が先行している今、なぜ『腹をくくる』という表現をしたのか。昨年12月2日、中央建設業審議会が『労務費に関する基準（標準労務費）』を勧告したことを受け、同月12日に改正建設業法と改正公共工事入札契約適正化法が全面施行され、標準労務費を軸とした新ルールが始まった。新ルールは、適正な労務費の相場観を国土交通省が今後毎年公表し、その労務費を最終的に技能者の賃金とすることで他産業との担い手確保競争に臨み、持続可能な建設業を目指すもの。そのために価格（建設業法19条の3）、工期（同19条の5）の両面で、ダンピングといわれる過度な安値、著しく短い工期による受注の禁止を建設業に課した。國井氏は工期ダンピングについて、受注目的で現実的ではない1人当たりの施工量を基にした見積もりによる契約締結は『工期ダンピングに当たる』として、その理由についても解説した。さらに國井氏が最も強調したのは、建設業法第20条（建設工事の見積もりなど）だ。新ルールの肝の一つが労務費などを内訳明示した見積書であることを踏まえ、新たに20条で明記された『適正な施工を確保するために不可欠な経費』について、國井氏は『不可欠な経費とは「材料費」「労務費」「法定福利費」「建設業退職金共済制度（建退共）掛金」「安全衛生にかかる経費」「そのほかの直接経費」の6項目。いわゆる直接経費であり、製造原価だ』と説いた。しかし、この説明には続きがある。そしてこの続きの部分が冒頭の『腹をくくる』ことにつながっている。具体的には『これら（不可欠な経費の6項目）以外に事務経費、減価償却費などの固定費を一般管理費として（見積もりに）計上する必要がある』と指摘。これまでコストを詳細に分解することは、材工一式契約が一般的だったことを理由にあえてしてこなかった専門工事業界は、長年にわたって元下間で商習慣だった見積もりの材工一式的発想の中で、繁閑調整を重層下請け構造に頼ってきた。しかし今後、新ルールの中で適正な労務費を支払うためのエビデンス（証拠）を求めざるを得ない発注者・注文者に対し、重層構造で成り立つ専門工事業は、法律に沿った見積もりの作成・提出が、適正労務費だけでなく自社と外注先企業の経営を維持するための一般管理費確保につながる期待も生まれる。勉強会で國井氏は、既に国交省が公表した『鉄筋工事の労務費基準』をベースに、『雇用に必要な経費41％』を加算した金額、さらに自社が存続するために必要な一般管理費を一定割合加算した積み上げ額を試算。その上で、『受注競争の勝負は一般管理費部分。ただ外注先の技能者に賃金がもし上がらないなどの問題があれば建設Gメンに通報される』と警鐘を鳴らした。」（『建設通信新聞』2026.02.04）
●「清水建設が2026年3月期の連結業績予想を大幅に上方修正した。売上高は25年11月7日公表の前回予想値と比較して5.2％増となり、24年3月期以来2期ぶりに2兆円に乗る見込み。本業のもうけを示す営業利益は前回予想を41.0％上回り、21年3月期以来の1000億円台を見込む。国内工事が順調に進捗し、採算重視の受注戦略や工事採算の回復、開発事業の利益増なども奏功した。」（『建設工業新聞』2026.02.06）
●「大成建設が6日、2025年4～12月期連結決算で過去最高益になったと発表した。国内建設事業で追加工事の獲得や原価低減が進み、建築事業の受注時採算も改善した。売上高は工程が初期段階にある国内建築事業などの影響で減収になったものの、土木、建築事業の売上総利益の増加が利益水準を押し上げた。26年3月期の業績予想は据え置いた。」（『建設工業新聞』2026.02.09）
●「国土交通省は10日、2025年の建設工事受注動態統計調査報告を公表した。全体の受注高は前年比3.8％増の126兆1611億円で2年連続の増加となり、推計方法を見直した21年以降で最高となった。元下別は、元請けが10.2％増の86兆3872億円、下請けが7.9％減の39兆7739億円。元請けは2年連続の増加、下請けは2年ぶりの減少だった。業種別は、総合工事業が4.8％増の76兆5600億円、職別工事業が13.6％減の15兆4687億円、設備工事業が11.7％増の34兆1324億円。」（『建設通信新聞』2026.02.12）
●「上場ゼネコン大手4社（鹿島、大林組、清水建設、大成建設）の2025年4～12月期連結決算が12日に出そろった。豊富な大型手持ち工事を順調に消化し2社が増収。受注時採算の管理を徹底して建築事業の利益率が改善し、4社が営業増益となった。26年3月期は利益率のさらなる好転を見込み、3社が業績予想を上方修正している。」（『建設工業新聞』2026.02.13）
●「国土交通省がまとめた建築着工統計調査によると、2025年に着工した住宅戸数が前年比6.5％減の74万0667戸となった。15年ぶりに80万戸を割り込んだ24年の実績をさらに下回り、62年前の1963年（68万8743戸）以来の少なさとなった。非居住用途の民間建築物の着工床面積は5.7％減の3308万平方メートルとなり、インターネット上で把握できる1980年以降で最低を更新した。新設住宅の着工戸数の内訳は、持ち家が7.7％減の20万1285戸、貸家が5.0％減の32万4991戸。分譲住宅は7.6％減の20万8169戸で、うちマンションは12.2％減の8万9888戸だった。」（『建設工業新聞』2026.02.02）
●「2025年に着工した住宅戸数が62年ぶりの少なさになるなど、建築物全体で着工床面積が減少する状況にあって、投資総額だけが膨張を続けている。国土交通省の建築着工統計調査によると、着工床面積は4年連続で減り、工事費予定額の合計は4年連続で増えた。1平方メートル当たりの工事費予定額として算出した工事単価は、資材費や労務費の上昇を要因に直近5年で約1.5倍になった。コスト上昇圧力で実質的な工事量がしぼむ動きが止まる気配はなく、先行きが懸念される。」（『建設工業新聞』2026.02.05）
●「国土交通省は地方自治体がまちの中心部にオフィスを誘致するため、容積率緩和できる制度をつくる。従来は病院や商業施設など住民向けにサービスを提供する施設に対象を限っていた。地方都市に働く場を設けやすくして、東京一極集中の緩和につなげる。18日召集の特別国会に、都市再生特別措置法などの改正案提出を目指す。成立すれば2026年度にも施行する。コンパクトシティーを目指して市町村が定める立地適正化計画で、まちの中心部に誘致する対象として『特定業務施設』を追加する。地方都市を核に職住近接を促す。各地の県庁所在地や人口上位の自治体による活用を見込む。オフィスや地場産業の関連工場、インキュベーション施設などを対象にする。自治体が誘致する地区を定め、対象施設を整備する場合に容積率を緩和できる。具体的な緩和幅は自治体が定める。新制度には東京一極集中を緩和し、地方の人口流出を防ぐ狙いがある。…国交省が20年に実施したアンケートで、地方から東京圏に移住した理由として多かったのは『希望の仕事が見つからない』『待遇の良い仕事が見つからない』だった。中心部に働く場をつくる必要性は高い。これまで容積率緩和を認めていたのは病院や福祉施設、商業施設など、まちのにぎわいを生むような生活関連サービス施設に限っていた。…特定業務施設はホテルやスタジアム、アリーナといった集客施設も対象にする。…特定業務施設を誘致する地域は再開発事業の対象に加える。企業が再開発組合を設立できるようになる。予算面でも支援し、国が対象施設の共同スペースの整備を補助できるようにする。民間都市開発推進機構による金融支援の対象にもする。」（『日本経済新聞』2026.02.14）